После получения ипотечного кредита, покупки квартиры и празднования новоселья  через пару лет у заемщика  может возникнуть вопрос: «Нужно ли досрочно погашать ипотечный кредит?». Существует какой-либо смысл в досрочной выплате ипотечного займа? Безусловно, решение должен принимать заемщик. Но, такое решение, как правило, должно основываться на каких-нибудь доводах.

Доводы для досрочного погашения ипотечного кредита

Первый довод состоит в том, что досрочное погашение кредита не требует погашения процентов по кредиту. Ведь в течение 15-30 лет проценты обычного срока ипотечного кредита растут в 3 раза быстрее, в отличие от самого кредита, причем это зависит от срока кредита и ставки. Из этого можно сделать вывод, что чем раньше заемщик погасит кредит, тем он заплатит меньше процентов.

Как будто все правильно, но  только заемщик в этом случае не учитывает фактор инфляции, поскольку в России, несмотря на усилия государства, она довольно существенная и составляет приблизительно 10-15% в год. Следовательно, в досрочной перспективе доходы заемщиков растут. Не обязательно увеличение реальных доходов, т.е. доходов по сравнению с ценами. В этом случае имеется в виду сумма заработной платы из-за инфляции. Ведь даже у людей, остающихся работать  на одном и том же рабочем месте,  заработная плата за 5 лет увеличивается примерно в 2-3 раза.

Соответственно, и для заемщика выплата суммы кредита становится намного меньше относительно его доходов. По истечению 5-7 лет заемщику при прочих равных условиях станет в 2-3 раза проще выплачивать кредит, чем ранее.  Сумма кредита снижается из-за инфляции, поэтому может быть и не так хорошо торопиться выплачивать ее, пока занятые деньги дороги. Безусловно, заемщик через 10 лет заплатит больше, но только эти деньги в зависимости от инфляции могут обесцениться не только в несколько раз, но и в  несколько десятков раз. У заемщика может появиться возможность с одной или нескольких зарплат погасить кредит.

Второй довод может заключаться  в том, что заемщик не учитывает то, что цены на недвижимость так же растут в досрочном плане. С учетом кризиса рост цен будет довольно существенным.  Поэтому при наличии возможности и желания лучше приобрести еще одну недвижимость, акции через ПИФ или в прямом виде. Поскольку недвижимость в досрочном плане и хорошие акции будут расти,  а деньги довольно значительно теряют в цене.

Третий довод, неучтенный заемщиком, состоит в том, что досрочная выплата ипотечного займа приводит к потере возможности свою официальную зарплату увеличить на 13%, т.е. на сумму подоходного налога. Данная сумма может быть достаточно большая, поскольку по ипотечному кредиту нет ограничений на проценты на льготы по налогу, по сравнению с суммой на покупку квартиры, составляющей максимум 2 млн. рублей. Поэтому, если заемщик досрочно погасит ипотечный кредит, то он может потерять налоговых льгот в размере 200-300 тысяч рублей, причем это зависит от суммы кредита. На основании выше изложенного, можно сказать, что не так уж и выгодно погашать ипотечный кредит. Для некоторых заемщиков это можно назвать очень слабой стратегией обращения с деньгами.